🏠 #都營觀察家 近期房市焦點｜2026/06/30 – 07/01
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一、#市場信心築底，下半年觀望中帶謹慎樂觀
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6月「購買房地產時機」指標回升約1.84點至90.35點，結束連續四個月下跌走勢，雖仍處悲觀區間，但業者認為下半年買氣有機會逐步回溫，全年交易量可望與去年大致持平，新青安2.0政策走向及央行利率動向將是關鍵變數。
整體來看，6月全台房市交易量較5月約減少3.8%，但與去年同期相比仍有正成長。值得關注的是，北市、新北市等地賞屋人潮有回流跡象，中信房屋研判目前政策趨向穩定、整體經濟景氣尚稱穩健，下半年交易量有機會溫和回升。
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二、#央行按兵不動，換屋族首當其衝
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住商不動產統計，6月旗下加盟店成交件數月減約11%，企劃研究室執行總監徐佳馨指出，央行理監事會未進一步鬆綁信用管制，市場普遍失望，整體買氣不振，但房價修正幅度仍相當有限。
在央行不動產放款集中度限制下，銀行授信額度優先篩選，擁有剛性換屋需求的族群反而首當其衝、難以取得足額貸款，業者形容這批人是打炒房政策下的「換屋孤兒」，籲請政府正視此一問題。
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三、#政策後續：新青安2.0與限貸放寬預期
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新青安2.0政策尚未定案，市場各方解讀不一。有房產專家指出，政策雖有前3年補貼利息的吸引力，但第4年起補貼逐年退場，並新增年收入上限排富條款及台北市總價上限等條件，防堵炒房邏輯相對清晰，但對整體房市的帶動效果可能不如預期。另有專家看好第三季換屋限貸有望放寬至七成，屆時房價可能出現緩漲格局。
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四、#股市資金是否轉進房市？
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知名建設公司董座直言，目前台股環境猶如大賭場，他憂心重演歷史崩盤走勢；同時也看好一旦台股資金退潮，「股轉房」效應有機會推升房市買氣。但也坦言，現階段央行管制鬆綁幅度對多數有購屋需求的人實質幫助仍然有限。
另一方面，台股持續高位震盪下，部分中高資產族群開始將資金轉向房地產配置，北士科等指標性區域成為資金避險標的，業者認為此一趨勢持續為市場添注能量。
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五、#商用不動產強勢領跑
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科技業擴廠需求強勁，帶動商用不動產市場表現亮眼。上半年大型商用不動產累計交易金額達約1,591億元，幾乎已追平去年全年規模，廠房交易是主要動能來源；但土地市場表現相對分化，呈現K型分歧格局。
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六、#各地市況：冷熱不一
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#台南： 台南房市近期明顯降溫，4月住宅價格指數較去年同期下滑約2.94%，交易棟數月減逾13%，其中新市、永康兩區修正幅度最為顯著，分別年跌約6.2%與5.5%，科學園區周邊房市也未能倖免。
#台中： 水湳重劃區有大型建案預計下半年進場，開發商公開表示價格只會往上調；另「買貴退差價」促銷手法引發爭議，台中市不動產開發公會也就此發聲表態。
高雄： 有業者看好部分區域房價未來有機會挑戰每坪百萬元大關，認為現階段政策壓制越久，後續反彈幅度可能越大。
#台北市精華區： 出現都更整合效率令人驚訝的個案，有地主以「一坪換一坪以上」為條件，在一個月內完成整合，震動周邊鄰里。
七、#居住負擔：新屋門檻與租金壓力
全台各縣市實際新屋價格與一般受薪族群買得起的總價之間，缺口正持續擴大，部分縣市落差甚至超過2,000萬元。
商圈租金高漲的壓力也在近期個案中具體呈現，有業者因租金飆漲至原先三倍而被迫結業，點出高租金對零售餐飲業的生存威脅。
📌 #綜合研判： 目前市場處於「量縮、價穩、政策觀望」三重格局。央行管制短期未見大幅鬆綁，換屋族與自住需求者最受壓抑；商用廠房及高資產族群布局則相對活躍。下半年走向，政策面（新青安2.0定案、換屋限貸放寬與否）與資本市場動向（股市資金是否轉進）將是兩大關鍵觀察軸。
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資料整理自各大財經房產媒體（2026／06／30～07／01）
本文為住商不動產都營團隊自行整理，供市場資訊參考，不構成投資建議。
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